Здрастуйте. У цій статті ми розповімо про інвестиції в нерухомість.
сьогодні ви дізнаєтеся:
- чому інвестувати в нерухомість вигідно;
- які бувають види інвестицій в нерухомість;
- в яку нерухомість можна і потрібно вкладатися;
- як можна заробити при мінімумі вкладень.
Інвестиції в нерухомість вже довгий час вважаються одним з найнадійніших способів вкладення грошових коштів. У свідомості людей, нерухоме майно асоціюється з надійністю, і незмінним зростанням цін. Але чи так це насправді? чи вигідно інвестувати в нерухомість при реаліях сьогоднішнього ринку?
Цілі інвестицій в нерухомість
Гроші повинні робити гроші. Цей найважливіший принцип інвестування був офіційно сформульований в кінці 17-ого століття. І незважаючи на його старість, він актуальний досі.
Саме тому будь-яка мета інвестицій – отримання доходу.
Інвестиції в нерухомість також переслідує цю мету.
проміжні цілі (способи, якими можна отримувати дохід) такі:
- отримання майна для здачі його в оренду;
- перепродаж майна;
Перший з цих способів набагато більш стабільний і точний. Гарантовано здавати в оренду можна майже будь-яке нерухоме майно, незалежно від його типу і якості. Це найстабільніший і низькодохідний спосіб вкладень, за винятком банківського депозиту.
Заробіток на перепродажі нерухомого майна – ось більш цікавий, ризикований і цінний спосіб заробітку. Перепродувати нерухомість, куплену за менші гроші, досить складно, але тим не менш, незалежно від економічної ситуації, деяка нерухомість продовжує дорожчати.
Але більшість інвесторів вважають за краще перший час здавати нерухомість в оренду і отримати кошти витрачені на вкладення, і після цього замислюватися про реалізацію.
такий спосіб дозволяє максимізувати дохід, адже:
Квартира в москві коштує 10 млн.щорічно її вартість збільшується на 5% – 500 тисяч рублів. За оренду платять 60 тисяч рублів – 720 тисяч рублів. Разом, дохід становить 1 млн. 220 тисяч рублів або 12% річних.
Види інвестицій в нерухомість
Інвестиції в нерухомість відносяться до реальних інвестицій.
можна виділити чотири основних види інвестицій в нерухомість:
- інвестиції в комерційну нерухомість;
- інвестиції в житлову нерухомість;
- інвестиції в будівництво нерухомості;
- інвестиції в нерухомість за кордоном.
Кожен з них має свої особливості і відмінні риси, які характеризують не тільки саму нерухомість, як об’єкт вкладень, але і як цілий підхід до вкладення грошових коштів. Кожен з них відрізняється своїми ризиками, які бере на себе інвестор, стратегіями, і відповідно отриманням прибутку.
Інвестиції в житлову нерухомість
під інвестиціями в житлову нерухомість мається на увазі покупка:
- кімнат;
- квартир;
- будинків;
- та інших житлових приміщень.
Житлова нерухомість хороша тим, що поріг входу в ці інвестиції досить малий, ризики мінімальні, а вкладення гарантовано окупляться. Але при цьому і розраховувати на великий короткостроковий дохід не доводиться.
Мінімальна сума інвестицій дуже сильно різниться в залежності від регіону.
статистичний факт : ціна на житлову нерухомість падала за всю новітню історію росії тільки 3 рази. У 1998-му році, через дефолт, в 2008-2009-му через світову кризу нерухомості, і в 2015-2016-му через російську кризу. За всі роки, з початку 90-их, в середньому ціна на житлову нерухомість збільшувалася на 3-5% в рік.
Як можна заробити на житлової нерухомості? перший і основний спосіб-здача в оренду. Будучи орендодавцем, можна отримувати від 120 до 300 тисяч рублів на рік, не прикладаючи до цього ніяких зусиль. Другий спосіб-збільшення вартості нерухомості з часом. Якщо квартира при покупці буде коштувати 1 000 000 рублів, то можна сміливо говорити, що через 3 роки, вона вже буде коштувати 1 100 000 рублів.
Окупність інвестицій досить довга. Для того щоб повністю окупити вкладення і вийти на чистий прибуток, буде потрібно близько 8-10 років, в залежності від економічної ситуації і регіону. При цьому стабільні відрахування можна буде починати отримувати вже в перший-другий місяць після покупки житла. Але при інвестуванні в житло потрібно зробити мінімальний ремонт, залучити хороших орендарів, і стежити, щоб з нерухомістю нічого не сталося.
Зростання ціни на житло дуже сильно залежить від регіону. В активно розвиваються регіонах на кшталт бєлгородської області, ціна на нерухомість зростає швидше через постійний наплив нових людей. Слід уважно вибирати регіон, в який ви хочете інвестувати.
Слід пам’ятати, що при інвестуванні в нерухомість, не варто купувати велике житло. Ідеально підійдуть середні 1-2 кімнатні квартири, які не настільки дорогі як великі, і тому користуються набагато більшим попитом.
Інвестиції в комерційну нерухомість
Інвестиції в комерційну нерухомість – більш складний вид вкладень, які зажадає від інвестора непоганих знань і аналітичних здібностей.
до комерційної нерухомості, як об’єкту інвестицій, можна віднести:
- магазини;
- бари;
- ресторани;
- склади;
- офіси;
- інші приміщення.
Комерційна нерухомість використовується іншими підприємцями або компаніями, для отримання прибутку. Прибуток теж виходить від здачі в оренду приміщень, а також від можливого збільшення вартості комерційної нерухомості. Але якщо житлоплощу стабільно дорожчає, то з комерцією все не так просто.
Комерційна нерухомість за останні кілька років твердо показує негативну динаміку цін, при цьому демонструючи величезне падіння попиту. це, звичайно, пов’язано з кризою, але ще й відсутністю розвитку малого та середнього бізнесу, які в першу чергу потребують оренди.
Відмінною рисою комерційної нерухомості є високий поріг входу в бізнес. Приватні фізичні особи вже не зможуть просто так купити який-небудь офіс або бар, і здавати його в оренду. Проблема пошуку клієнтів також дуже гостро стоїть для підприємців. Адже контракти укладаються довгострокові, і виникає дилема: або шукати більш вигідну пропозицію, або працювати саме з цим клієнтом.
Ризики теж досить великі. Вибрати відповідну нерухомість новачкові досить складно, а ще потрібно зробити грамотний ремонт, залучити правильних клієнтів і укласти з ними контракт. Дохід в комерційній нерухомості набагато вище, ніж в житловій, але терміни окупності залишаються все такими ж: 8-10 років.
Інвестування в будівництво
Самий ризиковий і найвигідніший вид інвестицій в нерухомість. Його можна розділити на дві великі категорії: інвестиції в звичному розумінні, і покупка житла на ранньому етапі будівництва.
У першому випадку, людина вкладає свої гроші в будівельних роботи, і після їх закінчення, в залежності від частки, отримує прибуток. Звична схема для всіх інвесторів, і в ній немає нічого нового. Прибуток визначається згідно з вкладеннями.
Другий спосіб набагато цікавіше. Деякі будівельні компанії продають квартири в своїх будинках ще до того, як їх побудували. Це допомагає залучити додаткові кошти в будівництво, і закінчити роботи. Такі квартири зазвичай бувають готові через 1-2 роки, а ціна на момент їх готовності перевищує початкову в 1.5-2 рази. Але, слід пам’ятати, що інвестиції в будівництво набагато більш ризикована діяльність, ніж покупка готової нерухомості.
Інвестувати в будівництво потрібно з розумом, вивчаючи кожен юридичний та економічний аспект компанії, її надійність, досвід роботи на ринку та відгуки. При хорошому інвестуванні, можна як виграти на різниці між ціною покупки і ціною продажу, так і отримати нерухомість за більш низьку вартість, тим самим знизивши витрати на придбання.
При складанні та підписанні договору з будівельною компанією, рекомендується звернутися за консультацією до юриста. Він зможе підказати, чи є надійною ця компанія, грамотно скласти договір, і якщо щось піде не так, то і отримати консультацію.
Порівняльна характеристика видів інвестицій
Для того щоб краще зрозуміти, що вигідніше для вас, представимо вам порівняльну характеристику видів інвестицій:
Як ви можете бачити, інвестиції в комерційну і житлову нерухомість підходять як новачкам, так і середньо-досвідченим інвесторам, через свою простоту і середньої стабільності. Але незважаючи на це, найвигідніші, в плані окупності, є вкладення в будівництво. І воно ж саме ризиковане.
Інвестиції в житлову нерухомість підходять всім через свою високу стабільність. Не потрібно думати, що вкладення не окупляться. Вони гарантовано принесуть дохід, незалежно від обставин.f
Плюси і мінуси інвестицій в нерухомість
тепер про кожен пункт трохи більш докладно:
плюси:
стабільність . З цим складно посперечатися. Інвестиції в нерухомість-один з найнадійніших і стабільних джерел доходу. Незалежно від пори року, економічної та політичної ситуації, житло та майданчики для бізнесу потрібні всім і завжди.
постійне зростання вартості активів . Характерно здебільшого для житлової нерухомості. На великій дистанції нерухомість поводиться як золото-стабільно і впевнено збільшується у вартості.
пасивне джерело доходу . Здаючи в оренду нерухомість, або чекаючи підйому ціни, інвестор витрачає мінімальну кількість зусиль.
мінімальні ризики . Як випливало з другого пункту, житло і місце для бізнесу потрібні завжди, тому навіть у найнесприятливіші для економіки часи, буде можливість реалізувати нерухомість або здати її в оренду.
мінуси:
неліквідний об’єкт інвестицій . Ліквідність-здатність об’єкта швидко перетворюватися в гроші без втрати вартості. Низька ліквідність нерухомості означає те, що її складно продати за її реальну вартість. Звичайно, можна продати квартиру / магазин / будь-яке інше приміщення дуже швидко, зробивши велику знижку, але це лише говорить про низьку ліквідність і відповідно складності в реалізації.
довга окупність . Найвагоміший мінус з усіх. Термін окупності в 8-10 років навіть для довгострокового інвестування це досить багато. Середній і малий бізнес окупаються в термін від 1 місяця до 2 років. А фінансові вкладення там однакові.
постійні витрати на утримання . Комунальні платежі та інші витрати, якщо вони не лежать на плечах орендаря, лягають на плечі інвестора. Вони істотно скорочують обсяги доходів, змушуючи додатково витрачатися.
власнику нерухомості доведеться платити податок на майно , при здачі в оренду або податок на прибуток (якщо це організація) або пдфо (податок на доходи фізичних осіб). І після продажу нерухомості теж потрібно буде заплатити податки, що робить суму доходу менше на 13%.
Кожному інвестору вирішувати, що переважить – стабільність і сталість, або ж низька ліквідність, дохід і окупність.
П’ять порад інвестору
ми підготували п’ять порад інвесторам-початківцям:
рада 1. потрібно заздалегідь визначитися з фінансовими можливостями і об’єктом інвестицій. Від цього повністю залежатиме подальша стратегія, вкладення грошових коштів, або термінів окупності. Інвестор сам повинен розуміти, скільки у нього грошей, і на яку нерухомість він може з ними розраховувати.
Вибрати об’єкт інвестицій-найскладніше, адже потрібно розуміти, що кожен вид нерухомості приносить різний дохід, різні ризики і різні зобов’язання.
рада 2. уважно вивчити ринок нерухомості і знайти пропозицію. Інвестиції-майже постійний аналіз, саме тому не потрібно кидатися на пошуки нерухомості для інвестицій відразу після отримання грошей. Потрібно уважно вивчити пропозиції, які люди роблять, подивитися, на що йде попит, і так далі.
Для цього ідеально підійдуть локальні і російські майданчики оголошень на кшталт авито, на яких одні люди допоможуть зрозуміти, що продається, а інші те, що орендується. І виходячи з цих знань, потрібно буде знайти той об’єкт, який буде володіти не найвищою ціною і користуватися достатнім попитом.
рада 3. по можливості не користуватися посередниками. Це більше стосується інвестицій в житлову нерухомість. Багато людей користуються послугами ріелторів, при пошуку об’єкта для інвестицій. Це в корені неправильний підхід. Завдання ріелтора-продати, ваше завдання-придбати. І тут виникає конфлікт інтересів, якого слід було б уникнути.
Повноцінний всебічний аналіз ринку нерухомості, зможе дати розуміння того, де шукати хорошу квартиру.
рада 4. необхідно користуватися послугами юриста. Оформляти договори найкраще довірити професіоналу. Адже навіть оренду найкраще оформити юридично. Так, втрачається пристойна частина доходу, але при цьому, при виникненні будь-якої перевірки, можна не боятися неприємних наслідків, які гарантовано виникнуть, якщо контракту і сплати податків не виявиться.
Також особистий юрист буде потрібно, коли буде укладатися договір з будівельною компанією. Він допоможе зрозуміти благонадійність компанії, вкаже на спірні моменти і уразливості в договорі, і допоможе захистити ваші права, якщо раптом виникне така необхідність. Інвестиційна діяльність завжди вимагає хорошого юриста, який допоможе розібратися у всіх законодавчих тонкощах.
рада 5. потрібно забути про миттєвий прибуток. Інвестиції в нерухомість відносяться до довгострокових інвестицій, і тому окупаються вони досить довго. Прибуток від перепродажу можна отримати через 2-3 роки, але дохід від оренди лише через 6-9. Саме тому слід забути про швидкий і легкий заробіток.
Кілька слів про ризики
Як і будь-яка інвестиційна діяльність, інвестування в нерухомість таїть в собі чималі ризики. Кілька слів про ризики в російських реаліях.
ризик іпотеки . У росії криза 2008-2009-го років стався не так сильно, як у всьому іншому світі. Нерухомість впала в ціні, але не настільки сильно, як в європі та америці. Це пов’язано з тим, що іпотека прийшла на російський ринок досить пізно, тільки на початку нульових.
Падіння цін в 2015-2016-му році крім російської кризи пов’язуються з тим, що підійшов період виплат по 10-ти річним іпотекам, і відсоток неповернення помітно підвищився. Невідомо, що буде, коли підійде 15-ти і 20-ти річний термін, адже в америці до періоду погашення, вибухнула криза загальносвітового масштабу.
ризик житла . Невідомо, чи дійсно пройде зараз мінімум цін, або вартість житлової нерухомості необгрунтовано зростала протягом усього періоду часу. Саме питання з ціновим мінімумом змушує говорити про ризикованість нинішніх інвестицій в житлову нерухомість.
Потрібно уважно стежити за ситуацією, і як тільки проясниться, чи буде нерухомість і далі рости, або покаже негативну динаміку, тоді і приймати рішення про вкладення в житло.
ризик у будівництві . З будівництвом багато говорити не потрібно. Липові забудовники, подвійні продажі квартир, і багато інших шахрайські схеми, про які багато людей знають не з чуток.
Інвестувати в споруджувані будинки дійсно вигідно, і це приносить набагато більше грошей, але потрібно зважувати ризики, уважно вивчати компанії і тільки після цього приймати рішення про вкладення коштів у будівництво.
Як інвестувати при мінімальних коштах
Інвестиції в нерухомість все ж вимагають набагато більших витрат, ніж інші способи.
якщо достатньої кількості грошових коштів немає, то можна скористатися одним з таких способів:
залучення грошей . Найпопулярнішим способом по залученню грошових коштів на покупку нерухомості – іпотека. Кредит під заставу нерухомості. У російському розумінні це кредит на нерухомість, під заставу цієї ж нерухомості.
Більшість банків з радістю нададуть іпотеку. Для цього буде потрібно стабільне джерело доходу, хороша кредитна історія, і пакет документів, який різниться, в залежності від банків.
Залежно від банків, терміну, надійності та фінансового стану позичальника, відсотки будуть відрізнятися. В основному по іпотеці надаються 11-17% річних, і 5-7% – якщо буде кредит в іноземній валюті.
Цей спосіб хороший тим, що щомісячні платежі по іпотеці можна виплачувати на гроші, отримані з оренди. При грамотній покупці і вигідній оренді, можна безкоштовно отримати у власність житло, кредит за яке оплатить орендар.
залучення співінвесторів . У росії ідея спільного інвестування тільки розвивається, саме тому говорити про цей спосіб всерйоз поки не доводиться.
Дуже рідко у інвесторів з’являється можливість дійсно знайти партнерів, які готові будуть на рівних частках (або в залежності від вкладу) претендувати на доходи від нерухомості, не втручаючись в отримання прибутку. При цьому можливість залучити друзів або родичів в інвестиційний проект зробить інвестиції менше і помітно вигідніше.
вступ до клубу інвесторів . Є чимало спільнот, де інвестори шукають однодумців, які можуть допомогти один одному не тільки порадою, а й матеріально. У таких клубах є чимало людей, які на умовах інвестицій, можуть вкластися в ваш проект, і так ви зможете отримувати самостійний дохід, і забезпечувати прибуток партнерам.
краудфандинг . Теж досить нова для росії ідея. Вона полягає в колективному фінансуванні. Можна запустити проект, який буде залучати інвестиції для того, щоб ви змогли їх вкласти в нерухомість.
Інвестиційний проект буде повинен працювати як ціле акціонерне товариство-люди будуть купувати частки в цьому проекті і розраховувати на прибуток. Підійде для покупки і оренди комерційної нерухомості, і подальшої реалізації.
Самостійно залучити грошові кошти на покупку нерухомості досить складно. Саме тому новачкам рекомендується залучати партнерів будь-якими доступними способами. Більш досвідчені інвестори зможуть не тільки вкласти кошти, а й направити в потрібне русло, допомагаючи і навчаючи на перших порах. Це набагато більш цінний досвід, навіть більш важливий, ніж отримання прибутку.
роберт кійосакі – один з найвідоміших світових бізнесменів і тренерів з саморозвитку, написав книгу, яку зобов’язаний прочитати кожен інвестор в нерухомість. Вона так і називається «»інвестиції в нерухомість”.
У ній надається докладна стратегія для тих, хто хоче інвестувати в нерухомість і отримати до 40-ка років 5-6 об’єктів у власність, і мати стабільний пасивний дохід практично нічого не роблячи. Книга сповнена цікавих речей і підводних каменів. Вона стане в нагоді кожному, навіть не дивлячись на те, що більш адаптована до західних і східних реалій, ніж чим до російських і країн снд.
підводячи висновок : інвестиції в нерухомість – один з найбільш обговорюваних і популярних серед звичайних людей спосіб інвестицій. Він характеризується мінімальними вимогами до досвіду інвестора, але надзвичайно вимогливий до гаманця. Окупність інвестицій в нерухомість становить 2-9 років, в залежності від обраного способу доходу.
